Une société de gestion peut décider de créer une SCPI : cette initiative se justifie souvent soit par l’identification d’opportunités immobilières sur un marché, soit par une demande des épargnants. Une SCPI apporte à ses fondateurs des revenus supplémentaires, du patrimoine immobilier et une fiscalité optimisée. Voyons ensemble comment créer une SCPI.
Formalités juridiques
Dans un premier temps, il convient d’accéder au PORTAIL SCPI pour prendre connaissance de toutes les informations autour des sociétés civiles de placement immobilier.
La création d’une SCPI doit être soumise au Code Civil, dont les dispositions imposent des :
Conditions générales
Il faut conclure un contrat de société entre au moins deux personnes, stipulant que les protagonistes choisissent de s’unir pour exercer une activité « dans un intérêt commun et sur un même pied d’égalité pour participer aux bénéfices comme aux pertes » (Art.1832 du Code civil). Le contrat doit également stipuler, selon l’article 1128 du Code civil, que chaque associé décide de manière libre et éclairée de créer une SCPI
Ce contrat permet d’attester le consentement de chacun des associés à la création du projet et d’assurer sur papier leur volonté d’agir.
Conditions spéciales
Elles déterminent les prérequis nécessaires à la création de la SCPI. Il y a trois conditions spéciales à réunir.
- Le premier point concerne l’apport nécessaire à la constitution du capital social, dont le seuil minimal est de 760 000 euros. (Art. L.214-88 du code monétaire et financier) Il peut être en numéraire, en nature ou en industrie.
- Le deuxième point concerne la rédaction des statuts. Ils doivent contenir des éléments déterminés par l’article 1835 du Code civil. Ce dernier impose de définir les statuts relatifs à la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement, le tout par écrit.
- Le dernier point à traiter est l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés encadré par l’article 1842 du Code civil. Il faut déposer le dossier au greffe de votre département (il peut y avoir des exceptions). Le dossier doit contenir les statuts précédemment rédigés et signés, le procès-verbal de l’assemblée générale désignant les membres du conseil de surveillance, le procès-verbal du conseil de surveillance désignant le président et le vice-président, l’attestation du dépositaire des fonds et la liste des souscripteurs.
Informations complémentaires
Tout d’abord, il faut comprendre qu’une SCPI est une structure hybride, bénéficiant d’un double statut juridique : elle est à la fois une société civile immobilière et un fonds d’investissement alternatif (FIA). Le code monétaire la classifie comme fonds ouvert à des investisseurs non professionnels.
Du fait de son statut de FIA, la société de gestion s’occupant de la SCPI doit être agréée par l’AMF. Pour cela, il faut présenter des garanties suffisantes sur l’organisation de la société et les moyens matériels, humains et financiers dont elle dispose. Également, il faut justifier l’intégrité et l’expérience des dirigeants de la société de gestion. C’est un prérequis indispensable avant de démarrer toute activité. L’AMF délivre un visa autorisant la SCPI à créer et commercialiser ses parts au grand public.
En créant une SCPI, vous définissez son objet social, lui permettant d’acquérir directement ou indirectement et de gérer un patrimoine immobilier affecté à la location, y compris lorsqu’elle fait construire des immeubles. La nature de ce patrimoine peut être autant de l’immobilier particulier que de l’immobilier d’entreprise, cela dépend du statut de la SCPI.
Une SCPI peut donc posséder des immeubles construits ou acquis, des parts de sociétés au même objet social, des parts/actions de SCPI, d’OCPI et d’organismes de droit étranger au même objet social, des contrats financiers de couvertures de taux et de change, des dépôts et des liquidités ainsi que des avances en compte courant.
Une SCPI ne peut pas entretenir une activité de marchand de biens et de promotion immobilière. La cession d’immeuble ne peut avoir lieu que si la SCPI en détient la propriété depuis au moins 5 ans. Ce délai est réduit à 12 mois pour un actif immobilier dont la valeur cumulée ne dépasse pas 2% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier.